چند سالی است که صنعت ساخت وساز در رکود به سر می برد تا جایی که برخی
از انبوه سازان را خانه نشین کرد. از این رو كانون سراسري انبوه‌سازان كشور برای
خروج از رکود، سال گذشته بسته پيشنهادي را تحت عنوان مسکن قسطی یا لیزینگ
مسکن به رييس جمهور ارائه نمود.
گفتنی است طرح لیزینگ مسکن طبق ماده ۱۴ قانون ساماندهي بازار مسکن
می باشد،که در آن فروش مسکن به صورت ليزينگ، فروش سنديکايي و قسطي پيش بيني شده
و گروه هدف در اين بخش طبقه متوسط و بالاتر است.
به عبارت دیگر هدف از این طرح، فروش خانه های خالی انبوه سازان به
صورت اقساطی است. بدین معنا که انبوه‌سازان واحدهای ساخته‌شده خود را به
واسطه و تضمین بانک در اختیار خریدار قرار می دهند. اما سند ملک تا تسویه کل
اقساط در رهن بانک قرار می گیرد و پس تسویه کامل سند ملک به نام خریدار ثبت می شود.
طرح فروش قسطی مسکن در حالی ارائه شد تا شاید زمینه سازی برای رونق
بازار به خواب رفته مسکن شود تا با اجرای آن شاید کمبود نقدینگی در بازار مسکن و ناتوانی
مالی بهره برداران برای خرید نیز فراهم شود.
بدیهی است بر طرح قسطی مسکن مانند سایر طرح های مشابه ایراداتی وارد
است. چرا در گام اول بهتر بود انبوه سازان به توان مالی خریداران توجه می نمودند و
یا اینکه برای اجرای این طرح نیاز به ورود بانک مسکن و دریافت کارمزد از سوی بانک نبود.
به عبارت دیگر در حال حاضر متقاضیان اصلی خرید مسکن نقدینگی ندارند و بهتر است به
جای تجویز مُسکن موقتی، مشکل نقدینگی را در کشور برطرف نمایند تا تحرکی در بازار
مسکن نیز صورت گیرد.
شایان ذکر است در این طرح، بانک منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات)
به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما کاری که بانک در طرح فروش اقساطی مسکن انجام
می‌دهد نوعی «تضمین تعهد»
است؛ به این معنا که سازنده یا انبوه‌ساز قصد دارد مسکنی که با سرمایه‌گذاری
خود ساخته، به صورت اقساطی به فروش برساند. اما بنا به اظهار نظر کارشناسان بالا
بودن نرخ کارمزد و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود اقساط(بیشتر از نرخ تورم)
استقبال مردم از این طرح را با ابهام مواجه می‌کند.
در این فرآیند، بانک تنها نقش واسطه میان خریدار و فروشنده برای
دریافت مبلغ پیش‌قسط (مثلاً یک‌سوم ارزش ملک) دارد و سپس اقساط از سوی خریدار را
بر عهده می‌گیرد و بدون آنکه هیچ نقشی در این میان داشته باشد، وجوه را به فروشنده
(انبوه ساز) تحویل می‌دهد. به عبارت دیگر وظیفه بانک مسکن در این میان تنها دریافت
تضامین مورد نیاز از خریدار و همچنین متعهد شدن به فروشنده است مبنی بر این که اگر
خریدار اقساط را ندهد، بانک بازپرداخت اقساط را متضمن خواهد شد.
کارشناسان مسائل بانکی نیز بر این باورند که اگر بانک مسکن بخواهد 5
درصد را به عنوان کارمزد دریافت نماید از کارمزد مصوب بانک مرکزی بسیار بالاست که
خود می تواند سبب گرانی مسکن قسطی شود و در این میان مشتری متضرر اصلی خواهد بود.
آنچه مسلم است برای اجرای موفق تر طرح‌های رونق بازار مسکن به ویژه
طرح فروش قسطی انتظار می رفت تا نرخ سود اقساط، معادل نرخ تورم و کارمزد بانکی نیز
2 درصد مصوب بانک مرکزی برای مجموع اقساط هر سال دریافت شود تا شاید این طرح تلنگر
مناسبی برای کمک به رونق بازار مسکن و همچنین فروش واحدهای مازاد انبوه‌ساز تلقی
شود. اما باید توجه داشت که مهم ترین ایراد وارده بر طرح مسکن قسطی باز
پرداخت وام است که در بهترین شرایط، این رقم ماهانه بیش از 2.5 میلیون تومان پیش بینی شده و برای خریداران امکان پذیر نیست.
این در حالی است که امروزه در سراسر دنیا بیش از 90 درصد قیمت
مسکن را وام می دهند اما میزان وام در کشور سهم اندکی ارزش واحدهای مسکونی را پوشش
می دهد و لذا جامعه هدف فروش اقساطی مسکن باید به گونه ای طراحی شود که دهک های پایین
جامعه نیز امکان استفاده از آن را داشته باشند.
یکی دیگر از ایرادات وارده بر طرح لیزینگ مسکن عدم شناسایی حوزه
جغرافیایی طرح مذکور است چرا که در ابتدا قرار بود طرح مسکن قسطی برای املاک
شخصی و واحدهای ساختمانی خارج از تهران در نظر گرفته شود اما با گذشت زمان زمزمه
های مبنی بر تغییر حوزه جغرافیایی این طرح شد که البته تا به امروز حوزه شمول این طرح
به طور کامل مشخص نشده است.
به اين ترتيب شايد مسکن قسطي راه حلي براي فروش خانه هاي خالي در کشور
محسوب شود اما راه حلي براي خروج از رکود بازار مسکن و ايجاد تقاضاي موثر فراگير
در بازار مسکن نخواهد بود چراکه پرداخت اقساط اين تسهيلات برخلاف هدف اين طرح يعني
خانه دار شدن اقشار متوسط در توان اين گروه نيست.
فروش قسطي مسکن در اين مقطع جز راهکاري براي فروش خانه هاي ساخته شده
نيست و تاثير به سزايي در تبليغات در عرضه و تقاضا نخواهد گذاشت.
در پایان باید یاد آور شد که با توجه به اینکه امروزه 28 درصد تولید
ملی بر دوش صنعت ساختمان است. دولت موظف است تا با ارائه تسهیلات و برنامه های
کارشناسی و مناسب، پویایی را به این صنعت از نفس افتاده باز گرداند.